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      檀軒實業

      民宿的現在與未來:集體用地、特色小鎮與鄉村旅游

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      民宿的現在與未來:集體用地、特色小鎮與鄉村旅游


      新冠肺炎疫情爆發至今將近一年,全球產業鏈條中最受影響的無疑是旅游行業,尤以航空、酒店、民宿等細分行業最為突出。據前瞻產業研究院預計,中國連鎖酒店營業額將在2020年減少(2020年同比下降34.7%),其主要由于COVID-19疫情爆發所致;而酒店民宿設計公司預測,2020年中國在線酒店間夜量或將從去年的8.08億間夜跌至6.77億間夜。具體到民宿行業,從“第一個可能徹底歸零的行業”到國慶黃金周訂單量同比恢復超90%,城鎮民宿、鄉村民宿等部分甚至反超去年,實現了量價齊升。

      民宿的現在與未來:集體用地、特色小鎮與鄉村旅游

      據途家民宿發布的報告顯示,“十一”黃金周期間,10月4日民宿下單量達到了去年同期的150%,而鄉村民宿表現異常搶眼,平臺預訂量達到去年同期的120%。對此,無論是投資人還是民宿經營者都略感欣慰——能熬過來就有希望。起源于海外的民宿傳入中國還是在臺灣,而后再傳入內地。從杭州莫干山到大理麗江再到中小城市周邊農家樂,民宿的范圍越發寬廣,朋友圈也從個體、家庭經營的普通從業者和設計師逐步擴至專業運營團隊,越來越多的酒店與房企也開始試水民宿。

      房企試水民宿:酒店管理、項目盤活與扶貧助農

      據觀點地產新媒體不完全統計,拓展酒店管理業務、盤活存量資產與踐行扶貧助農工作是房企加入民宿朋友圈的重中之重。于進入方式上,房企更傾向于在收購、租賃房屋后提供日常運營管理,少部分則為自持物業、外包運營。2020年10月17日,當代置業旗下蔓蘭酒管首個民宿品牌“蔓蘭家的四季”(北京房山店)宣布正式營業。CEO廖煌智告訴我們,民宿之前已經試營業,目前22間客房皆處于滿房狀態。

      蔓蘭家的四季(房山店)坐落于北京房山區周口店鎮黃山店村,毗鄰坡峰嶺風景區、上方山國家森林公園、周口店北京猿人遺址,由老舊農民房改造為四個組團22間客房,自《鄭風·野有蔓草》中依次取名為“蔓草”“零露”“有美”“清揚”。據民宿合伙人、建筑師盧卓君介紹,建造“蔓蘭家的四季”的本意是建造心中“白鹿原”一般的生活。時值一年一度的紅葉節,在“十一”黃金周過后的第一個周末,通過實地走訪坡峰嶺和蔓蘭家的四季民宿兩地,可以明顯感受到北京郊區周末出游的確處于熱潮。觀點地產新媒體粗略統計,僅10月17日,同時在坡峰嶺景區欣賞黃櫨紅楓之美的游客人次不下數千人,毫不遜于香山、古北水鎮等經典景區。

      在蔓蘭家的四季之外,黃山店村已形成了完整的民宿旅游產業鏈條,民宿、商戶、游客環環相扣。通過比對OTA房源可以發現,周邊普通民宿價格普遍在單間300-600元/晚,高檔民宿價格在1300-3120元/晚,加上坡峰嶺景區50元/人的門票收入以及餐飲、文創收入,雖有淡季隱憂,但黃山店村的旅游振興并非紙上談兵。其中,黃山店村的民宿均為集體建設用地,土地所有權仍歸屬于集體,使用權和經營權則屬于村民和租戶。一是由村民以個人、家庭自主經營,盈虧自負;二是如“蔓蘭家的四季”,由房企向村民租賃房屋使用權,并派出酒店管理團隊負責升級改造和日常運營,收益按比例向合伙人分配。

      據觀點地產新媒體獲知,當代置業并非國內第一家試水民宿的房企。早在2005年,SOHO中國就請來12名亞洲杰出建筑師,在八達嶺長城景區附近建造了轟動一時的民宿“長城腳下的公社”,先后被法國巴黎的蓬皮杜藝術中心收藏、美國商業周刊評選為“中國10大新建筑奇跡”之一,并承接了《非常秀》《杜拉拉升職記》《春嬌與志明》等電影的拍攝場景需求。查閱OTA訂房平臺,可以發現最新的入住反饋發生于2020年5月,目前均無空房及相關報價,而預留的訂房電話顯示為空號。

      往前翻看歷史評價,內部裝修老舊、餐飲一般、衛生及隔音差是頻繁出現的四個因素,這與其高檔住宿的定位似乎出現偏差。一位建筑設計從業者在社交平臺知乎上指出,長城腳下的公社只是“一次知名建筑師的集體創作”,建筑雖有文藝性與功能性之爭,但最終都要服務于為商人掙錢。對此,一位地產分析人士指出,國內民宿在幾經洗牌后正朝精致化、豪華化、高價化以及高服務化方向演進——偏好有一定客流量的城鎮郊區且毗鄰景區,面向中高端消費人群,定價超過周邊酒店與旅館,反而在控低成本后更易取得成效。

      少數自持物業的民宿多起源于房企內部資產盤活,日常運營則外包給專業運營團隊。據觀點地產新媒體2016年報道,綠地曾拿出位于天津薊縣盤龍谷文化城中的14套古根海姆別墅交予山里寒舍,用于建設精品民宿酒店。據悉,天津山里寒舍別墅民宿已于2017年正式營業,目前單間客房價格在1288-1600元/晚。于助農扶貧上,政府引導與國企的落地是其中關鍵。如北京市政府已將民宿行業納入鄉村旅游政策性保險補貼范圍,投保的民宿將能夠獲得80%的保費補貼;北京郊區9個低收入村精品民宿共投資1.2億元,帶動200余名農民就業,僅今年雙節假期就收入500余萬元,并帶動了周邊果品休閑采摘和特色農產品銷售。

      具體到項目上,以“大城小苑”精品民宿為例,因北京城建與北京市密云區大城子鎮下柵子村結為村企幫扶,前者自主設計、投資、建設了8個院落、16間房屋,并派出旗下北苑大酒店專業化團隊駐村幫扶經營,共接待5000多人次,實現營收163萬余元,直接帶動村民農產品銷售25萬余元,實現了“吸收就業-培訓人員-反哺村內生產-穩定村民增收”的幫扶長效機制。

      民宿的現在與未來:集體用地、特色小鎮與鄉村旅游

      于國內,拿地、開發、賣房是房企的主營業務,國有建設用地越來越高的地價、嚴厲的限價與近來融資的“三道紅線”抬高了房企擴張的門檻。

      于多元化業務而言,文旅地產、旅游地產正在成為房企的拓展方向之一,而集體土地的入市也許是房企發力民宿這一賽道的大環境背景。據觀點地產新媒體獲知,寧波、海南等多個城市近期均出臺了鼓勵民宿發展、限制房地產開發的政策。以寧波為例,自2020年7月1日起試行《余姚市集體經營性建設用地入市實施辦法(試行)》一年,賦予集體用地與國有建設用地同等入市權利,原則上為整體經營的工業、商服、旅游、民宿等項目,可整體轉讓、不可分割轉讓,出租年限最長不得超過20年;同時禁止房地產開發或變相開發,實施用途管制和處置。這堵上了房企開發住宅的口子,卻也為房企試水民宿打開了一扇門。

      據《海南省鄉村民宿發展規劃(2018—2030)》預測,2030年末海南鄉村旅游人口將達到5000萬人次,需要短租型鄉村民宿數量約6500家,提供旅游床位數11.7萬張。據海南省旅游民宿協會會長王連濤披露,海南省2018年民宿供給達到5萬間。2020年10月1日,國家旅游局宣布實施首個“民宿標準”(《旅游民宿基本要求與計價》),對民宿的經營資質、評級劃分、客房數量、衛生條件等提出了具體要求,這意味著民俗產業的發展將加速步入正軌。于政策上,除了集體土地入市外,特色小鎮發展也有意無意成為了民宿未來發展的一個支點。據觀點指數2019年8月發布的《觀點指數|上半年文旅地產報告:資本的熱度》,2016年以來,全國層面已批復403個國家級特色小鎮;疊加上地方已創建的省級特色小鎮,其數量已超過2000個。

      國家和政府正在不斷加強特色小鎮的頂層設計、激勵約束和規范管理。其中,反復強調特色小鎮需以主導產業為支持,推進特色小鎮市場化運作,以企業投入為主、以政府有效精準投資為輔,依法合規建立多元主體參與的特色小鎮投資運營模式;同時要求嚴控特色小鎮房地產化傾向,在充分論證人口規?;A上合理控制住宅用地在建設用地中所占比重。于旅游市場上,因新冠肺炎疫情管控,跨境游相對受限,這推動了周邊游和鄉村旅游的發展。正如亞行經濟研究和區域合作局經濟學家馬蒂亞斯.赫布爾所分析的那樣,亞洲目前僅存在“旅游泡泡”計劃和發展國內旅游兩種可短期內重振旅游業的策略。

      具體到“旅游泡泡”計劃,即已控制病毒傳播的國家間建立排他性旅游合作關系,實現游客自由進行商務旅行或者休閑旅游。截止目前,已與中國正式建立“旅游泡泡”計劃的國家有新加坡、馬耳他等,正在洽談中的有泰國、柬埔寨等多個國家。具體到國內旅游市場,2020年10月21日,文化和旅游部辦公廳發布了《關于進一步加強秋冬季疫情防控工作的通知》,提出“暫不恢復旅行社及在線旅游企業出入境團隊旅游及‘機票+酒店’業務”,這意味著以出境游和奢侈品消費為代表的的高端休閑度假與戶外活動人群仍將繼續回流。途家民宿的后臺大數據顯示,截至今年黃金周,途家線上的國內民宿存量已經達到230萬。其中,鄉村民宿在國內疫情得到有效管控后異軍突起,平臺交易量占比從去年的24%提升到今年的41%。

      細化至鄉村旅游,精品工程和金融支撐正在逐步落地中。以文化和旅游部為主導,已會同國家發展改革委推出首批320個全國鄉村旅游重點村,舉辦12期培訓班(惠及村干部和鄉村旅游帶頭人1700余次)。同時,計劃在未來5年將提供1000億元意向性信用額度,用于支持鄉村旅游產品建設與推廣。鄉村旅游中的民宿下一步會如何發展?政府規劃了一幅更為宏偉的美好想象:以北京市門頭溝區為例,將通過資源整合、政策扶持、產業聚焦、配套設施保障來實現“精品民宿”向“田園綜合體”的升級和發展,用3到5年時間,在全區138個美麗鄉村打造一批模式多樣、定位準確、特色鮮明、宜居宜業的田園綜合體項目。以房企和相關運營商為代表的市場主體,也許將會更努力去分一杯羹。畢竟,落地需要人手和資金,而房地產行業的開發需求正逐漸外溢至多元化產業中——只要市場足夠大、利潤足夠高,文旅和民宿又有何不可呢?


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